TORONTO — Une nouvelle étude de Desjardins suggère que les locations de courte durée ont probablement contribué à la crise de l’abordabilité du logement au Canada et dans le monde.
Selon le rapport de l’institution financière, publié lundi, la prolifération de la location courte durée sur des plateformes telles qu’Airbnb et Vrbo a eu un effet significatif sur l’abordabilité et la disponibilité des logements en réduisant le nombre d’unités disponibles pour les locations de longue durée et les marchés de la revente.
Le directeur principal de l’économie canadienne chez Desjardins, Randall Bartlett, a déclaré que les locations de courte durée sont souvent plus attrayantes pour les investisseurs immobiliers parce qu’ils en tirent plus de revenus que les locations de longue durée.
«Du point de vue du propriétaire, en période d’inflation élevée et croissante, les locations de courte durée peuvent lui permettre de compenser une partie de la hausse des coûts parce qu’il peut augmenter le loyer plus rapidement qu’il ne le ferait sur le marché de la location de longue durée», a déclaré M. Bartlett en entrevue.
Citant une étude du Conference Board du Canada, le rapport suggère qu’il existe une corrélation entre l’activité d’Airbnb et l’augmentation des prix des locations de longue durée dans 19 villes canadiennes où l’on trouve des locations de courte durée.
Il montre que chaque augmentation d’un point de pourcentage de la part d’Airbnb est associée à une augmentation de 2,3 % des loyers.
L’étude de Desjardins, qui cite des données de la société d’analyse AirDNA, expose que le Canada compte plus de 235 800 annonces actives uniques de location à court terme sur Airbnb et Vrbo, les deux plus grandes plateformes d’hébergement, ce qui représente environ 1,4 % du parc immobilier du pays.
Le taux national d’inoccupation des logements locatifs a atteint 1,9 % en 2022, ce qui est nettement inférieur à ce qui est considéré comme un taux de marché équilibré de 3 %, selon le rapport.
Mettre en place des politiques
Des municipalités du Canada et à l’étranger ont mis en œuvre diverses politiques pour lutter contre la location de courte durée dans l’espoir d’augmenter l’offre de logements, alors que l’accessibilité financière continue de s’éroder.
«Nous voyons cela en temps réel, a affirmé M. Bartlett, une expérience qui se déroule au Canada, où différentes juridictions mettent en place différentes réglementations plus ou moins strictes», ce qui, selon lui, permettra de mieux comprendre les implications pour le marché du logement.
M. Bartlett a fait valoir que les mesures de répression des locations de courte durée ont eu des résultats mitigés dans différentes juridictions à travers le monde.
Il semble toutefois, a-t-il ajouté, que la restriction de l’utilisation d’une deuxième ou d’une troisième propriété à des fins de location de courte durée ait été la plus efficace pour ramener davantage d’unités sur le marché de la location de longue durée.
Par contre, le fait de permettre aux gens de continuer à utiliser leur résidence principale pour des locations à court terme a contribué à soutenir le marché des locations touristiques par le biais d’applications, a soutenu M. Bartlett.
«Cette distinction semble soutenir et certainement ramener plus de logements locatifs sur le marché de la location à long terme», a-t-il déclaré.
L’étude suggère aux gouvernements de restreindre en partie les locations commerciales des résidences non principales, d’appliquer des sanctions en cas de non-respect des règles et de tenir responsables les plateformes de location de courte durée.
Au Québec, il est obligatoire d’enregistrer son logement pour le louer à court terme depuis l’an dernier. Et depuis le 1er septembre, il est interdit aux plateformes numériques comme Airbnb de diffuser une annonce qui ne contient pas de numéro d’enregistrement et de date d’expiration liés à un certificat d’exploitation.
En Colombie-Britannique, une loi adoptée en octobre pourrait permettre de remettre 16 000 locations de courte durée sur le marché du long terme.
Pour ce faire, il faut que les plateformes en ligne rendent des comptes, en supprimant les annonces qui ne comportent pas de licence d’exploitation valide et en communiquant des informations sur les annonces de location à court terme à la province, qui peut les partager avec les autorités locales.
«En fin de compte, nous devons augmenter considérablement l’offre et il existe de nombreuses politiques pour y parvenir», a dit M. Bartlett.
«Très peu d’allègement» à l’horizon
Il prévoit que 2024 sera une année difficile pour le marché du logement au Canada.
«Il n’y aura que très peu d’allègement des prix», a affirmé M. Bartlett.
«Les mesures prises pour augmenter l’offre — non seulement en limitant les locations de courte durée, mais aussi en réduisant la TPS sur les locations à des fins spécifiques et en réduisant le zonage d’exclusion — contribueront toutes à long terme à augmenter l’offre, mais n’apporteront pas d’aide significative en 2024», a-t-il fait valoir.
