Le taux d’inoccupation des logements à son plus bas

Par Stéphanie MacFarlane
Le taux d’inoccupation des logements à son plus bas
(Photo : Le Canada Français - Jessyca Viens-Gaboriau)

«En deux jours, j’ai reçu plus de 60 demandes pour louer un appartement disponible le 1er février.» Cette situation vécue par Serge Leclerc, un propriétaire d’immeubles à logements de Saint-Jean-sur-Richelieu, illustre bien le contexte actuel du marché locatif. Le taux d’inoccupation des appartements johannais vient encore de franchir un nouveau record en se fixant à 0,8%.

Cette donnée est tirée de l’Enquête sur le marché locatif publiée la semaine dernière par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). L’an passé, le taux d’inoccupation global à Saint-Jean-sur-Richelieu était à 1%. Il s’agissait alors du plus bas taux enregistré depuis 2007. Les nouvelles statistiques démontrent qu’il se trouve désormais à 0,8% sur le territoire johannais, inscrivant ainsi un nouveau record.

En regardant de plus près, c’est dans le secteur Iberville que le taux d’inoccupation est le plus faible. Il se situe à 0,3%, contre 0,8% l’an dernier. Dans le secteur Saint-Jean, le taux est passé de 1,2% à 0,9%, tandis qu’à Saint-Luc, il se situe à 0,7%.

Serge Leclerc possède six immeubles totalisant 32 appartements. Son taux d’inoccupation est de 0%.

Réalité
Des données qui représentent bien le portrait que vit Kristofer Duval, dont l’entreprise Le Gestionnaire gère plus de 500 portes. Il souligne que la totalité est louée.

Même constat pour Serge Leclerc. Aucun de ses 32 logements répartis dans six immeubles du secteur Saint-Jean n’est disponible. «J’ai une locataire qui déménageait le 1er février. J’ai eu l’idée d’annoncer l’appartement sur le Web. J’ai cliqué sur publier et mon téléphone a sonné. Les gens n’arrêtaient pas d’appeler. Ça n’a aucun sens», lance le Johannais.

Un autre de ses logements s’est libéré pour le 1er mars. Celui-là, il ne l’a pas affiché. «J’ai rappelé un candidat. Il l’a tout de suite pris», poursuit M. Leclerc. Il va transmettre ses avis de renouvellement dans les prochains jours. Si des locataires décident de déménager, il se dit très sûr de louer ses logements rapidement.

Nouveaux logements
Le taux d’inoccupation a diminué malgré la construction de nouveaux appartements. En un an, la région en a gagné 225, soit 133 dans le secteur Saint-Jean, 93 à Saint-Jean, mais un de moins à Iberville.

«Ce qui est intéressant à Saint-Jean-sur-Richelieu, c’est qu’il se construit beaucoup d’appartements locatifs. Dans les années 2010 à 2015, il y avait entre 30 et 70 mises en chantier locatives par année. Depuis 2017, il y en a entre 200 et 300 par année, en moyenne», rappelle Francis Cortellino, économiste à la SCHL. Malgré la hausse de construction, le taux d’inoccupation reste faible, signe qu’il y a une certaine demande, poursuit M. Cortellino.

Loyer moyen
Le loyer moyen pour un 4 ½ construit dans les deux dernières années à Saint-Jean s’élève à 1125$. «Même si les loyers sont plus élevés pour les constructions récentes, les taux d’inoccupation sont aussi dans les 1 ou 2%. Il y a une demande pour des produits locatifs neufs», remarque Francis Cortellino.

Kristofer Duval abonde en ce sens. Il a reçu quelques avis de non-renouvellement pour des logements récents à plus de 1000$ par mois. «J’ai confiance de les relouer très rapidement. Il y a toujours une pénurie de logements. Et la hausse du prix des maisons a également un impact sur les personnes qui se cherchent un logement», dit-il.

Kristofer Duval présume que la hausse du prix des maisons a un impact sur la demande du marché locatif.

Francis Cortellino convient que ces sommes ne sont pas accessibles à toutes les bourses. La SCHL a d’ailleurs mesuré un nouvel indice cette année, mais la donnée n’est pas disponible pour Saint-Jean. L’organisme s’est intéressé au pourcentage du parc locatif accessible pour les ménages les moins nantis. «On a regardé la proportion d’appartements qui permet aux 20% des ménages les moins fortunés de débourser moins de 30% de leur revenu sur le loyer mensuel», expose M. Cortellino. Dans le Grand Montréal, 15% des loyers le permettent et leur taux d’inoccupation s’élève à 1,5%, poursuit-il.

À Saint-Jean-sur-Richelieu, le loyer moyen, tous types d’appartements confondus, est fixé à 740$, en hausse de 2,9% en un an. Or, à Iberville, signe d’une rareté, il a bondi de 7,9% pour se solder à 741$. Dans le secteur Saint-Luc, le loyer moyen est de 840$ (+ 4%) et dans le secteur Saint-Jean, il coûte 719$ (+ 1,8%).

Demande locative
Francis Cortellino explique le faible taux d’inoccupation des logements locatifs par la demande due au vieillissement de la population. «Des ménages plus âgés peuvent retourner sur le marché locatif», indique-t-il.

La hausse du prix des maisons peut aussi être en cause. «Probablement que les jeunes d’aujourd’hui sont davantage en logement que les jeunes d’avant en raison du difficile accès à la propriété», poursuit M. Cortellino.

L’économiste de la SCHL rappelle également que le solde migratoire du Haut-Richelieu s’élève à 1218 personnes (+ 1,02%) en un an, selon des données de l’Institut de la statistique du Québec. «C’est sûr qu’il y a des gens qui sont devenus propriétaires, mais on peut supposer qu’une partie de ce gain qu’a connu le Haut-Richelieu, ce sont des locataires qui se sont ajoutés au marché», indique M. Cortellino.

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