Après une année record sous le signe de la surchauffe en 2020, le marché immobilier de Saint-Jean-sur-Richelieu devrait se stabiliser en 2021, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). Une légère baisse du nombre de transactions est envisagée, mais aucune diminution des prix n’apparait sur les radars. Au contraire.
«L’année 2020 est complètement hors-norme. Au Québec, on va encore battre un record avec 110 000 ventes», lance d’emblée Charles Brant, directeur du Service de l’analyse du marché à l’APCIQ.
Saint-Jean-sur-Richelieu suit cette tendance et fracassera aussi un record. En 2019, année de la meilleure performance à ce jour, 1436 transactions avaient été enregistrées. De janvier à novembre 2020, 1474 ventes ont été conclues.
Le télétravail forcé par la pandémie et la hausse des prix dans les centres urbains sont les principaux facteurs qui expliquent que les marchés immobiliers périphériques, comme Saint-Jean-sur-Richelieu ont bien performé en 2020. «Beaucoup de gens quittent l’île. C’est un choix de plus en plus raisonnable à cause du télétravail. Les gens sont moins confrontés au problème de trafic», poursuit M. Brant. Comme plusieurs autres experts, il est d’avis que le télétravail, sous forme hybride, va perdurer.
Succès
Le succès du marché immobilier de Saint-Jean-sur-Richelieu est également dû à ses prix. «Sur l’île de Montréal et dans ses proches périphéries, c’est devenu très cher. À Saint-Jean-sur-Richelieu, en plus de la qualité de vie intéressante et du dynamisme de l’économie, les prix étaient très intéressants. Mais là, ça monte très rapidement», poursuit M. Brant. À titre indicatif, le prix médian d’une maison unifamiliale est passé de 300 000$ en janvier à 399 000$ en novembre à Saint-Jean. Et en moyenne, sur un an, il a augmenté de 21%.
En plus de la demande provenant de l’extérieur du territoire, le marché johannais fait aussi face à une faible offre de propriétés, ce qui fait augmenter leurs valeurs. «On voit qu’il y a de la surchauffe à Saint-Jean. Le phénomène de la surenchère se multiplie. Il n’y a plus beaucoup de résidences disponibles et ça crée une forte pression sur les prix», indique Charles Brant.
Premiers acheteurs
Si cette situation est profitable pour les vendeurs, elle ne l’est pas pour les acheteurs. «Il y a une limite du pouvoir d’achat des ménages. Les résidents locaux ont de moins en moins les moyens de pouvoir accéder à la propriété», indique M. Brant. Les acquéreurs provenant des centres urbains ont souvent de meilleurs salaires. «Ils ont un fort pouvoir d’achat lorsqu’ils viennent acheter en dehors de leur zone habituelle», ajoute M. Brant.
Il prévoit que les prix ne vont pas baisser à Saint-Jean-sur-Richelieu en 2021. Ils vont plutôt continuer à augmenter en raison des nouveaux acheteurs provenant de l’extérieur et parce que l’offre demeurera restreinte.
L’activité des premiers acheteurs continuera d’être diminuée, ce qui pourrait limiter la croissance des ventes. «Dans les endroits où il y a moins de premiers acheteurs, ça peut créer un gel du marché. On a besoin des premiers acheteurs pour que les plus expérimentés puissent monter en gamme. Le fait d’avoir peu de premiers acheteurs a un impact sur toute la séquence et sur la liquidité du marché», souligne Charles Brant.
2021
L’analyse de tous ces facteurs fait dire à l’APCIQ que le nombre de ventes va diminuer en 2021. Charles Brant précise que les prévisions sont toutefois encourageantes. «Ça va rester une année extrêmement active. On croit que le niveau sera semblable à 2019 parce qu’il y a une forte volonté chez les ménages de vouloir acquérir une propriété.»
De plus, M. Brant prévoit que certains propriétaires seront forcés de remettre les clés de leur résidence en raison de leur incapacité à payer leurs hypothèques. Cela fera augmenter l’offre de propriétés sur le marché. Ce ne sera cependant pas suffisant pour créer un revirement majeur. «Ces propriétés vont être achetées par des gens de l’extérieur.», ajoute M. Brant.
L’augmentation de l’offre permettra toutefois de détendre le marché. «Il y aura moins de surenchère et plus de choix pour les acheteurs. Ce sera plus confortable d’acquérir une propriété en 2021 qu’en 2020.»
Et les constructions neuves?
De plus, la construction de maisons unifamiliales n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Depuis 2015, le nombre de mises en chantier varie de 102 à 153 par année. Des données qui sont loin de celles enregistrées au début des années 2000 où entre 500 et 600 résidences étaient construites annuellement à Saint-Jean-sur-Richelieu.
L’autre facteur? Les prix du neuf qui explosent en raison des coûts des terrains, des matériaux et de la main-d’œuvre. «C’est très difficile de mettre en œuvre des projets rentables pour les promoteurs. Il y a une déconnexion totale pour les premiers acheteurs», renchérit M. Brant.
